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ANKAUFSPROFIL
Angebotskriterien Wohnanlagen
Wir sind auf der Suche nach Wohnimmobilien im gesamten Gebiet der Bundesrepublik Deutschland. Die Objekte sollten sich in Städten und Gemeinden mit mindestens 15.000 Einwohnern befinden. Neben einem positiven Cash Flow achten wir darauf, dass die Vermietungsquote nicht unter 75 Prozent und der Gewerbeanteil bezogen auf die Jahresnettokaltmiete nicht über 20 Prozent liegt.
Technisch sollten sich die Immobilien in einem dem Baujahr entsprechenden, guten Zustand befinden. Nicht interessiert sind wir an reinen Sanierungsobjekten und Immobilien mit einem erheblichen Instandhaltungsrückstau.
Wir prüfen Objekte mit einer Mindestgröße von 50 Wohneinheiten. Als Kaufpreis ziehen wir, stark abhängig vom Zustand und von der Lage der Objekte, bis zum 16-fachen der Jahresnettokaltmiete IST in Betracht.
Unterlagen
Um die Eignung einer Immobilie für den Ankauf und insbesondere unsere Vorkenntnis prüfen zu können, sind gewisse Mindestangaben bzw. Unterlagen notwendig. Wir freuen uns daher auf die Zusendung eines Exposés, das die Mindestangaben (vollständige Adresse, Anzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten getrennt mit Flächenangaben, Baujahr, Ausweisung des Leerstands nach Einheiten und Fläche, Jahresnettokaltmiete IST, Ausweisung des Faktors IST und Soll etc.) enthält.
Angebotskriterien Privatisierungsobjekte
Die Immobilien mit mindestens zehn Wohneinheiten sollten sich in guter Mikrolage in Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern befinden und sich hinsichtlich der Infrastruktur und des technischen Gebäudezustands für die Privatisierung eignen. Wir suchen keine reinen Sanierungsobjekte. Ein leichter Instandhaltungsrückstau ist jedoch akzeptabel.
Es ist ein Kaufpreis von maximal dem 20-fachen der Jahresnettokaltmiete IST möglich. Sofern die Objekte leer stehen, prüfen wir diese im Einzelfall ebenso. Der Gewerbeanteil bezogen auf die Jahresnettokaltmiete sollte 15 Prozent nicht übersteigen.
Aktuelle Akquisition von Pflegeheimen
SPECTRUM Real Estate Management GmbH sucht sowohl für die Eigenentwicklung, als auch für Mandanten entwicklungsfähige Grundstücke im gesamten Bundesgebiet. Dabei liegt der Fokus auf Flächen, die zur Bebauung mit Pflege- und Seniorenheimen, sowie für Wohnanlagen mit Betreuungs- und Serviceangeboten im "Tür-an-Tür-Verbundkonzept" mit bestehenden Pflegeheimen geeignet sind.
Die Grundstücke sollten ideeller Weise folgende Anforderungskriterien erfüllen:
Makrostandort: Im Einzugsbereich eines Ballungszentrums in Deutschland oder in einem Ober- bzw. Mittelzentrums gelegen; Gemeinden mit mind. 20.000 Einwohnern
Mikrostandort: Nähe zu gewachsenen Wohngebieten, gute Infrastruktur in fußläufiger Entfernung (ideeller Weise „zwischen Rathaus und Marktplatz“), seniorengerechtes Umfeld, gutes Standortimage, Naherholungs- und Freizeitmöglichkeiten
Grundstücksgröße: mind. 2.500 qm Grundstück und zwischen 4.000 und 10.000 qm Geschossfläche (GF)
Grundstücke mit Eignung für investmentfähige Pflegeeinrichtungen (ca. 60 bis 150 Plätze bei 50qm bis 55qm GF/Platz)
Grundstücke mit Eignung für Wohnanlagen mit Betreuungs- und Serviceangeboten im "Tür-an-Tür-Verbundkonzept" mit bestehenden Pflegeheimen (mind. 30 Wohneinheiten (WE) bei ca. 100qm GF/WE nur im Standortverbund mit bestehenden Pflegeeinrichtungen)
mit / ohne Baurecht
Weiterhin entwickeln wir auch ältere Bestandspflegeeinrichtungen und Grundstücke in fortgeschrittenen Entwicklungsstadien weiter fort. Dazu prüfen wir gerne die immobilienseitige und zukunftsfähige Machbarkeit und Positionierung von Objekten und Grundstücken und akquirieren diese zur Realisierung.
Anforderungsprofil von Pflegeheimen
Die Antwort: auf der suche nach geeigneten Immobilienstandorten, sind wir immer, die ganze Zeit, in ganz Europa, allerdings nach einer Standort- und Projektanalyse.
Wir benötigen mindestens 3.500 m² Wohnfläche (Wohnbereiche) sowie mindestens 3.000 m² Grundstück. Zentral in einer Stadt mit mindestens 10.000 Einwohner. Um Synergieeffekte zu erreichen brauchen wir Platz für 70 bis 120 Pflegebetten. Nur 20% dürfen Doppel belegt werden, alle Räume (Pflege-Appartements) müssen eine eigene Nasszelle besitzen und sollten um 40-45 m² entsprechen, am besten nach Westen und Osten ausgerichtet, mit französischen Fenster u. Balkon.
1. Lage, Standort und Grundstück (Marktbeurteilung I)
Analyse von Lage und Eignung eines bestimmten Grundstücks für eine Bebauung mit einer Senioren-Immobilie. Ermittlung der Infrastruktur und der umliegenden urbanen Struktur zur Einschätzung des Standorts. Beurteilung von Mikro- und Makrostandort im Hinblick auf wirtschaftliche und soziale Kardinalpunkte.
Begutachtung von Standort und Lage innerhalb des jeweiligen Stadtgebiets vor Ort. Recherche der vorhandenen Daten und Auswertung der Informationen.
• Makro-, Mikrostandort
• Verkehrsanbindung, Wirtschaft und Infrastruktur
• Standortimage
• Empfehlung eines marktkonformen Preissegments abschließende Lagebewertung
2. Potentialindikatoren auf sozialer Ebene / Konkurrenz und Bedarf (Marktbeurteilung II)
Beurteilung der Sozio-/demographischen Entwicklung am avisierten Standort. Einschätzende Aussage hinsichtlich Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt und der wirtschaftlichen Situation der Bewohner der Stadt. Analyse der Konkurrenzsituation im näheren Umfeld bei positiver Grundempfehlung aus Punkt 1. Preis-/ Leistungsvergleich mit anderen Standorten und Anbietern vor Ort.
Abschätzung des Bedarfs für eine Senioren-Immobilie.
• Untersuchung der Sozio-/demographischen Struktur und der Entwicklungspotentiale
• Wohnsituation, Wohnungs-/Pflegemarktentwicklung, Einkommen
• Wettbewerbs-/Konkurrenzsituation
• Preis-/Leistungsvergleich zu konkurrierenden Standorten- /Einrichtungen
• Bedarfsbewertung unter quantitativen und qualitativen Gesichtspunkten Haltung der Sozialbehörden
3. Standort- und bedarfsgerechte Konzeptionsentwicklung/-Einschätzung (Machbarkeitsanalyse)
Empfehlung und Entwicklung eines standortbezogenen Nutzungskonzepts für eine Senioren-Immobilie, aufbauend auf Punkt 1 und 2. Betrachtung von Vor- Nachteilen alternativer Preissegmente. Überprüfung von Betriebsabläufen und Raumprogrammen bei konzipierten oder bestehenden Einrichtungen. Verhandlungen mit potentiellen Betreibern für das avisierte Segment.
• Akzeptanz des Standorts, Zielgruppendefinition
• Anforderungen an die Konzeption aus Bedarfs- und Nutzersicht (Lage, Größe, Mietverhältnisse, etc.)
• Überprüfung der Raum- und Funktionsprogramme bei bestehenden Immobilien
• Berechnung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit der Anlage
• Überprüfung von Baukosten, Raumprogramm und Betriebskalkulation Prüfung der Vermarktungschancen (Versorgungsgrad)
Bei der Planung und Realisierung unserer Bauvorhaben überlassen wir nichts dem Zufall. Eine eigene Koordinationsabteilung betreut die Herstellung unserer Objekte. Die Architekten und Ingenieure arbeiten sehr eng mit den Bauherren bzw. Investoren zusammen.
Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte spielen bei unseren Bauvorhaben eine große Rolle. Wir sind uns der Verantwortung bewusst, die wir für die Stadtgestaltung haben. Pflegeimmobilien müssen die Bedürfnisse und Ansprüche der Eigentümer oder Mieter erfüllen.
Wohnen und Leben im Dritten – Lebensabschnitt „Lebenswelt“
Geborgenheit in ganz privater Atmosphäre
GENESIS SENIORENRESIDENZEN primary health care property
- Investitionen für Menschen in Primärgesundheitspflegeeigentum.
Besonders für institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionskassen, Immobilien-Fonds, Investoren, Banken und Betreiber erarbeitet GENESIS SENIORENRESIDENZEN Lösungskonzepte, die Investitionen in Sozialimmobilien langfristig sichern. Wir freuen uns darauf, mit Ihnen gemeinsam eine erfolgreiche Zukunft zu gestalten.
Anforderungsprofil Einzelhandel
Anlagestrategie / Objektanforderungen Einzelhandel (Schwerpunkt Nahversorgung)
Standortanforderungen
• Nachhaltige demographische Entwicklung
• Komfortable Konkurrenzsituation (Marktbeherrschung bevorzugt)
• Mind. 10.000 Einwohner als potentielle Kunden im Umkreis von 5 – 10 PKW-Fahrminuten in Städten bzw. 10 – 15 PKW-Fahrminuten in ländlichen Gebieten
• Sehr gute Erreichbarkeit, Anschluss an gut ausgebaute und gut/sehr gut frequentierte Straße
• Sowohl mit PKW als auch fußläufig gut erreichbar
• Linksabbiegen muss möglich sein, separate Fahrspur, Signalanlage bevorzugt
Kaufpreisvolumen 3 – 35 Mio. EUR
Gebäudeanforderungen / Objekttypen
• Stand alone oder Fachmarktzentrum mit Schwerpunkt Nahversorgung mit mind. 70% der Mietumsätze aus dem Bereich Lebensmittel und Drogeriewaren
• ggf. ergänzende Anbieter (Textil, Non-Food-Discount, etc.)
• Ebenerdiges Verkaufsflächenangebot (1.000 – 5.000 qm VKF), Regionale Center ab 15.000 qm
• Gebäudealter max. 10 J., bzw. letzte Sanierung max. 5 J.
• Zeitgemäße Flächenzuschnitte, gute Drittverwendungsfähigkeit
• Andienung mit 40-Tonnern möglich
Vermietung / Mieterstruktur
• sehr gute Bonität; bei Fachmarktzentren mind. ein zugkräftiger Ankermieter und ausgewogener Branchenmix
• Laufzeit bei Mehrmieterobjekten durchschnittlich mind. 7 Jahre bzw. hohes Vermietungspotential
• Vermietungsgrad von mindestens 90 %
Projektentwicklungen
Ja, aber durch entsprechende Vertragsgestaltung muss sichergestellt sein, dass keine PE-Risiken beim Fonds liegen
Ankaufsstruktur
Asset Deal (bevorzugt) und Share Deal
Anforderungsprofil Studentenwohnen
Anlagestrategie / Objektanforderungen Studentenwohnen
Standortanforderungen
• Universitäts- bzw. Fachhochschulstädte mit mind. 15.000 Studenten
• Campusnahe bzw. ÖPNV-günstige Lage
• Gutes Lageimage, studentische Infrastruktur in fußläufiger Umgebung
Kaufpreisvolumen > 10 Mio. EUR
Gebäudeanforderungen / Objekttypen
• ab 180 Wohneinheiten
• Fertigstellung bzw. letztes Refurbishment nicht älter als 5 Jahre
• Zeitgemäße Apartmentzuschnitte (19-21 qm Wohnfläche pro Einzelapartment)
• Ausstattung jeder Wohneinheit mit Kochgelegenheit und Bad
• Hausmeisterwohnung im Objekt vorhanden
Vermietung / Mieterstruktur
• Einzelvermietung und Verwaltung durch zwischengeschaltetes erfahrenes Verwaltungsunternehmen, oder
• langfristiger Pachtvertrag mit bonitätsstarkem erfahrenden Betreiber
Projektentwicklungen
Ja, aber durch entsprechende Vertragsgestaltung muss sicher gestellt sein, dass keine PE-Risiken beim Fonds liegen
Ankaufsstruktur
Asset Deal (bevorzugt) und Share Deal
Angebotsgrundlagen
Dieses Anforderungsprofil stellt kein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags dar. Nach einer Prüfung der einzelnen Immobilienangebote ist der erfolgreiche Abschluss eines Maklervertrags selbstverständlich möglich. Bitte weisen Sie uns schriftlich nach, dass Sie als Makler vom Eigentümer beauftragt worden sind, uns die jeweilige Immobilie anbieten zu dürfen.
Ihr Angebot senden Sie gerne per Mail an:
André Ebeling
Partner & Head of European Asset Management CIO
SPECTRUM Real Estate Management GmbH
info(at)spectrum-rem.com
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