Für den Betrieb von Hotels wird nach Corona nichts mehr sein wie vorher. Wäre eine Umwandlung von Hotelimmobilien für gewerbliches Wohnen eine Alternative? Nach ersten Zahlen für den Hotelmarkt, dürften viele Hotels das Pandemiejahr nicht überstehen. Auf eine um die Hälfte eingebrochene Zimmerauslastung und sogar um 64,7% gesunkene Erträge je Zimmer (Quelle der Zahlen: Fairmas) reagierte der Investmentmarkt mit Zurückhaltung. Laut Colliers fiel das Transaktionsvolumen 2020 gegenüber dem Vorjahr um 60% auf nur noch 2 Mrd. Euro entsprechend einer Halbierung des Anteils am Gesamtvolumen des gewerblichen Immobilienmarktes.
Dabei spielten die in den Vorjahren eher präferierten 5-Sterne-Häuser kaum mehr eine Rolle, aber 8% machten Boardinghouse Konzepte aus. Nach Jahren des Sinkflugs der Renditen seien diese jedoch wieder im Aufwind, seit die Kaufpreise für Hotelobjekte sinken.

 
Wie also könnten neue Konzepte für Hotellerie aussehen, damit ein Investment sich lohnt? Schon vor Corona hatte sich das Segment der Serviced Apartments oder Mikrowohnungen am Markt etabliert, allerdings selten als Umnutzungen. Diese Idee ließe sich ausbauen. Langfristig erwartet man, größere Schwierigkeiten für bisher auf Kongresse und Messen ausgerichtete Stadthotels, soweit sie nicht von starken Ketten betrieben werden, während Ferienhotels und solche für den Städtetourismus sich besser werden behaupten können.
Der Geschäftstourismus werde dauerhaft nachlassen. René-P. Schappner, Geschäftsführer Colliers International Hotel GmbH, ergänzt im Gespräch, dass bei vielen, vor allem privaten Betreibern die Rücklagen, die eigentlich für Investitionen gebildet worden seien, inzwischen aufgebraucht werden mussten. Demnach fehlten auch die Mittel für eine Neupositionierung. Die Umwandlung für Wohnzwecke sei eine Option, aber nicht für jeden Standort und nicht für jedes Haus.

 
Innenliegende kleine Bäder, vielleicht sogar als Fertignasszelle, fehlende Balkone und Abstellflächen, niedrigere Deckenhöhen, schmale Treppenhäuser, weil es ja Aufzüge gibt – die Abwägung, welcher Aufwand für eine Umnutzung notwendig wäre, ist nicht zu vernachlässigen. Dies würde erst recht gelten, wenn Seniorenwohnungen das Ziel wären. Dafür ist zwar das Marktpotenzial groß, aber die baurechtlichen Vorgaben sind es ebenso. Entscheidend ist die Frage, ob das Hotel zu einem Wohnhaus wird und damit die Regelungen des Wohnungsmarktes gelten einschließlich Mietpreisbremse u.ä. oder ob die es weiter gewerblich betrieben wird. Dieses gewerbliche Geschäftsmodell erprobt ein Unternehmen aktuell in Berlin als eine Möglichkeit, die dortigen starren Marktregelungen zu umgehen. Die Umbaukosten könne man bei 2.000 Euro/qm ansetzen. Das Unternehmen entwickelt Projekte für den Einzelverkauf an Selbstnutzer oder auch Komplettverkauf. Der Markt für Serviced Apartments ist ein starkes Wachstumspotenzial in Berlin, wo flexible Zielgruppen auf einen starren Wohnungsmarkt mit geringem Angebot treffen. Das trifft besonders für angespannte Wohnungsmärkte zu wie Berlin, wo obendrein der hohen Zahl von Singlehaushalten nur ein geringer Anteil an kleinen Wohnungen gegenüber stehe.
Der Markt reagiert auf Hochwertig eingerichtete Wohneinheiten mit Kochecke für mobile Professionals, Studierende oder auch Senioren an. Dabei können die Erdgeschossflächen ehemaliger Hotels gut für weitere Angebote wie Co-working oder Fitness umgestaltet werden. Kaufinteressenten fragten sogar schon nach Gesundheitsservice im Haus, eine weitere Option.
Interessant seien aber nicht nur A-Städte.

„Ein Umbau in B-Städten ist prinzipiell lohnenswert, wenn es dort eine hinreichende Nachfrage nach flexiblen Wohnmöglichkeiten gibt. Das ist an Standorten mit großen Hochschulen und Universtäten ebenso der Fall, wie dort wo es einen vergleichsweise hohen Technologieanteil in der regionalen Wirtschaft und damit einen überdurchschnittlichen Bedarf an Projektarbeit gibt." In einer Modellanalyse spielten wir die verschiedenen Typen von Serviced oder Micro-Apartments über Co-Living bis zu Cluster-WGs hinsichtlich der Chancen und Risiken durch. Bezogen auf das Bestandsobjekt müsse der Umbauaufwand genau kalkuliert werden angefangen bei den häufig zu kleinen Zimmern. Auch sei der Verwaltungsaufwand zu berücksichtigen mit oder ohne einen zentralen Pächter oder Verwalter. Generell sei jedoch der Personalaufwand gegenüber dem Hotelbetrieb geringer bei höheren Mieten verglichen mit klassischen Wohnungen.

 
Mit der Form von sog. Cluster-Wohngemeinschaften, für die z.B. auf einer Hoteletage drei große Einheiten mit jeweils mehreren Zimmern und integrierten Gemeinschaftsflächen eingerichtet würden, gebe es noch zu wenig Erfahrungen. Denkbar und durchaus aussichtsreich auch Senioren-WGs, wenn eine entsprechende barrierefreie Einrichtung und Ausstattung möglich oder vielleicht sogar schon gegeben ist. Dagegen sehe man für Micro-Apartments bereits einen zunehmenden Wettbewerb und die Gefahr des Überangebots am Standort.