Rund 30 Prozent der Einwohner in Deutschland sind 60 Jahre oder älter. Doch nicht nur die Bevölkerung vergreist, sondern auch die Immobilien. So sind an den deutschen Top-7- Standorten bis zu 69 Prozent der Büroimmobilien von Veralterung bedroht und könnten zu „Stranded Assets“ werden. Das geht aus einer Analyse von Colliers zu den Obsoleszenz Risiken auf dem Büroimmobilien Markt in Deutschland hervor. In der Veröffentlichung werden die Veralterung- Risiken dieser Assetklasse unter anderem in Baujahreskategorien und Lagen differenziert betrachtet. Außerdem werden neben den Risiken auch Chancen und Handlungsoptionen verschiedener Branchen-Akteure aufgezeigt, da die Marktteilnehmer der Veralterung mit Investitionen entgegenwirken können.

Gut 95 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen an den deutschen Top-7- Standorten zur Verfügung. Mit einem Gesamtwert von rund einer halben Billion Euro - durchschnittliche Mieten und Renditen zugrunde gelegt - haben Büroimmobilien damit einen festen Platz in den Portfolios institutioneller Immobilieninvestoren. Gleichzeitig befindet sich kaum eine Assetklasse derart im Wandel. Einerseits prägen New Work und Homeoffice die Arbeitswelten, andererseits ist der Druck durch ESG-Kriterien enorm gestiegen. Dieser Hintergrund bildet die Ausgangslage des Berichts „Obsoleszenz Risiken als Herausforderung für den Büroimmobilienmarkt – Eine Bestandsaufnahme“. Vor allem die Auswirkungen des „E für Environmental“ in ESG werden im Report untersucht. 

Neben dem Klimawandel, der von Immobilien zukünftig eine stärkere Resilienz erfordern wird, spielen auch gesellschaftliche Herausforderungen eine große Rolle. Denn eine sozialverträgliche Dekarbonisierung der Wirtschaft beispielsweise stellt auch die Immobilienbranche vor Herausforderungen. Matthias Leube, CEO & Head of Capital Markets bei Colliers in Deutschland, sagt: „ESG ist eine essenzielle Voraussetzung für Immobilieninvestitionen und wird nicht mehr mit Preisaufschlägen versehen. Stattdessen dürfte es zu erheblichen Wertverlusten von Immobilien kommen, wenn entsprechende Anpassungsmaßnahmen nicht vorgenommen werden.“ Der Bericht unterteilt Büroimmobilien in die Baujahreskategorien vor 1995, von 1995 bis 2009 und seit 2010. Zudem werden Immobilien nach den Top-7- Standorten analysiert. Das sind in Deutschland die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Grundlage der Berechnung sind drei verschiedene Investitionsszenarien, in denen ermittelt wird, ab welchem Investitionsbedarf welcher Teil des Gebäudebestands unwirtschaftlich zu werden droht und somit von der Obsoleszenz betroffen wäre. 

Jedem Szenario liegt ein unterschiedliches Investitionsvolumen pro Gebäude zu Grunde, da variabel ist, wie viel „CapEX“ (= Capital expenditures) die Eigentümer der Büroimmobilien für Sanierungs- und Modernisierungsmaß nahmen vorhalten bzw. notwendig sind. Gefährdet sind tendenziell vor allem Gebäude in den Baujahresklassen bis 2009, die in den Top-7-Standorten einen Anteil von 81 Prozent am Büroflächenbestand haben. 

Je nach Höhe der notwendigen Investitionsausgaben von drei, fünf oder sieben Euro pro Quadratmeter und Monat sind in den drei Szenarien bis zu acht, 44 oder 69 Prozent des Gesamtbestandes von einem Veralterungsrisiko betroffen. Stuttgart und Köln weisen dabei einen älteren Flächenbestand auf, während er in Berlin vergleichsweise am jüngsten ist. Grundsätzlich gilt auch: Die Lage einer Büroimmobilie ist ein wesentlicher Faktor für ihr Veralterungsrisiko. Im weitreichendsten Szenario etwa sind 50 Prozent des Bestandes in den CBD-Lagen von Überalterung betroffen. Rund 83 Prozent der Bürogebäude in Neben- und Außenlagen haben bei Mietpreiserhöhungen wenig Spielraum und können umfangreiche Sanierungen wirtschaftlich kaum rechtfertigen.